Share this
Del.icio.us
Yahoo
Googlize this
Facebook
Wikio
Export PDF
Print
E-mail
15 Ağustos 2008
Yazan: Ron Nyren Kaynak: Urban Land
Çeviren: Cansu Cürgen - Arkiparc.com.tr
Arizona Devlet Üniversitesi'nde her sene Gayrimenkul Geliştirme Programı, belirlenen konu üzerinde varolan projelerini anlatmaları için 2 geliştiriciyi konuşmacı olarak seçiyor. Örneğin konu kavramsallaştırma veya tasarım olduğunda geliştiriciler tasarım ekipleri ile birlikte geliyorlar.“Geliştirme, artık gayrimenkul piyasasını etkileyen tüm noktalarıyla daha geniş bir anlayışa kavuşarak küresel bir sektöre dönüşüyor.”
Uzun zamandır, “Gayrimenkul Geliştirme” üzerine akademik eğitim almak isteyenler, iş yönetimi üzerine okumak, bir yandan da özellikle finansal yönden gayrimenkule eğilmek durumunda kalıyorlardı. Son 30 yıldır, Birleşik Devletler’deki bir dizi akademik kurum gayrimenkul geliştirme konusunda özelleşen master programları yarattı.
“Bu tür programlarda artış görülmesinin nedeni, gayrimenkul geliştirmenin, rekabetçi bir ortama imkan veren artan yetenekleri ile daha kompleks bir hal almasıdır,” diyor Arizona State Üniversitesi gayrimenkul geliştirme programı kurucusu R. Nicholas Loope. “Geliştirme, artık gayrimenkul piyasasını etkileyen, sürdürülebilirlik, dürüst ticaret, yaşam güvenliği, sağlık ve finans da dahil tüm noktalarıyla daha geniş bir anlayışa kavuşan küresel bir sektöre dönüşüyor,” ve “Bu programlar, öğrencilere ilerisi için sağlam bir temel sağlıyor ve verimli bir kurs sürecinde, yeteneklerini geliştirme, bilgilenme ve deneyim kazanma fırsatı sunuyor,” şeklinde ekliyor.
Akademi ve geliştirmenin evliliği farklı kuruluşlarda farklı formlarda etkilerini gösteriyor. Bazı durumlarda, programı mimarlık departmanı yürütüyor. Örneğin, Columbia Üniversitesi’nin 1984 yılında başlayan bir yıllık gayrimenkul geliştirme master programı, mimarlık, planlama ve koruma yüksek lisans programı üzerinden öneriliyor.
Müfredatta gayrimenkul geliştirme süreci 4 çeyrekte işleniyor: Finans, yatırım yönetimi, ürün tasarımı ve kamu düzeni.
Teksas A&M Üniversitesi’nde, peyzaj mimarlığı ve şehir bölge planlama bölümleri gayrimenkul geliştirme master programını ortak olarak yürütüyor. 4 yarıyıldan oluşan programın 4 alanı, konut, ticaret, uluslararası ve kamu/özel sektör geliştirmelerine odaklanıyor. Program aynı zamanda, çift anadal opsiyonu da sağlayarak öğrencilere farklı disiplinlerde ya da ulusal sınırlarda çalışma imkanı sağlıyor. Geliştirmede master derecesinin yanı sıra, mimarlık, inşaat teknolojisi, peyzaj mimarlığı, planlama, pazarlama, proje yönetimi ya da finans üzerine de karşılıksız olarak master programı sunuluyor.
Bazı diğer örneklerde programa birden fazla okulun katılımı söz konusu oluyor. Güney Kaliforniya’daki Clemson Üniversitesi, gayrimenkul geliştirme üzerine 2 tam yıllık bir programa sahip ve program üniversitenin planlama, peyzaj mimarlığı ile finans departmanlarının katılımıyla destekleniyor. 2004’de başlayan program 6 farklı disiplini, işletme (MBA), finans, hukuk, şehir ve bölge planlama, mimarlık, inşaat teknolojisi ve yönetim ile gayrimenkul geliştirmeyi buluşturuyor.
Arizona Eyalet Üniversitesi’nin 2006 yılında başlayan 30 haftalık programına tasarım, hukuk, işletme ve inşaat bölümleri dahil edilmiş. Müfredat, gayrimenkul geliştirme sürecini takip ederek, 9 bölümde ilerliyor: Değerlendirme, segmentasyon, yerleştirme, kavramsallaştırma, yönetmelikler, sermayelendirme, inşaat, değer analizi ve ortaklık. New York merkezli geliştirme ve yatırım şirketi Gale International'dan John B. Hynes III. MIT - Massachusettes Institute of Technology'nin bir yıllık Gayrimenkul Geliştirme Programı öğrencilerini profesyoneller ile bir araya getiriyor.
Diğer programlar, hala mimarlık fakültesi dışında yürütülüyor. MIT’nin 1983’te yürütmeye başladığı tek yıllık master programı Gayrimenkul Merkezi adıyla işliyor. Programda, isteğe bağlı olarak seçilen ancak zorunlu 2 dönemlik ders akışının tamamlanması ve takip eden yaz boyunca bitirme tezinin yazılması öngörülüyor. Tüm bu programlar, öğrencilere geliştirme profesyonelleri ile diyalog kurma ve uygulanan projelerdeki detayları yakalayabilme fırsatı sunuyor. Örneğin, Arizona Eyalet Üniversitesi’nde program dahilinde, her yıl seçilen 2 uzman geliştiriciden, ilgili konu üzerine son dönem projelerindeki deneyimlerini öğrencilerle paylaşmaları isteniyor. “30 hafta boyunca bu gelişticilerin her biri 9 kez okulumuza konuk oluyor ve yarım günlerini öğrencilerimizle geçiriyor,” diyor Loope. “Sermayelendirme üzerine konuşurken geliştiriciler stratejilerini paylaşmak üzere yatırım bankacılarını yanlarında getirebiliyorlar. Benzer şekilde, tasarım ya da kavramsallaştırmaktan bahsedildiğinde de geliştiriciler tasarım ekiplerini de alarak geliyor.”
Pek çok programda sık sık gayrimenkul uzmanlarının sunumlarıyla geçen yuvarlak masa toplantıları da düzenleniyor. Örneğin, geliştiriciler, mimarlar, yükleniciler, brokerler, faizciler ve yatırımcılar, gayrimenkulde gerçek aktifler üzerine enformel sunumlar yapmak ve sürecin başlangıcından sonuna deneyimlerini öğrencilerle paylaşmak üzere MIT’yi düzenli olarak ziyaret ediyorlar. Endüstri ortakları, öğrencilere araştırmaları konusunda da yardımcı oluyor.
Sınıf içi uygulamalar tüm programların kritik bir bileşeni. “Yürüttüğüm bir geliştirme programında, öğrenciler bir alana konumlandılar ve takımlar halinde çalışarak bulundukları konum üzerinden pazar araştırması, alan planlaması, yapım analizi, en yüksek ve en iyi performansla kullanım araştırması yaptılar, son olarak tam bir geliştirme stratejisi ürettiler,” diyor MIT Gayrimenkul Merkezi başkanı Brian Ciochetti. “Bu programın bir kısmı anlaşmaları her yönüyle değerlendirebilen geliştirme sektörü üyelerinin katılımıyla gerçekleştirilecek panelde 3 farklı sunumu içeriyor.”
Clemson Üniversitesi’nin programı, ticari geliştirme ve konutta master plan uygulamaları üzerine uzun süreli bir staj içeriyor. “Bunlar gerçek fizibilite araştırmalarıdır,” diyor Clemson program direktörü J. Terrence Farris.
“Bu yıl Grubb Properties ile birlikte Charlotte şehir merkezinin dışında kalan 8 hektarlık bir yeniden geliştirme sahasında çalışacağız. Fizibilite analizlerini tamamlamaları için yarışma teklifleri hazırlayan öğrencilerden oluşan 4 grup kurduk. Gruplar, geliştiriciler, brokerler ve kent yetkililerinden oluşan jüriye sunumlar yapacak. Clemson Üniversitesi'nin iki yıllık, tam zamanlı Gayrimenkul Geliştirme Programı öğrencileri Charlotte, Kuzey Carolina'daki Piedmont kent merkezinde. Uygulanan projelerin detayları ile iç içe olmak programın kapsamında önemli yer tutuyor.
Teksas A&M’in programı da benzer şekilde bir geliştiriciyle birlikte uygulanan gerçek projeler içeriyor. “Geliştirici, öğrencilere projenin amaçlarını anlatıyor, öğrencilerse takımlar halinde çalışarak alan ve pazar analizlerini yürütüyor, plan ve tasarımları hazırlıyor, iddialı strüktürler öneriyor ve finansal performans hesaplıyorlar. Son olarak da çalışmalarını geliştiricilere sunuyorlar,” diyor program koordinatörü M. Atef Sharkawy.
Columbia’da ise araştırma stüdyosu öğrencilere gerçek alanlar ve programlardan oluşan 4 görev veriyor. “Öğrenciler bir kredi paketi geliştirmek zorundalar, yaklaşık 3 hafta sonunda bu paket belli bir para talebiyle gelmeli, pazar hakkında bilgilendirmeli ön görülen değerelere sahip olmalı, geri dönüş oranlarının ne olduğunu açıklamalı, geliştiricinin kim olduğu hakkında fikir vermeli, çıkış stratejisi kurgulamalı ve bir tasarıma sahip olmalıdır,” diyor program direktörü Michael Buckley.
Gruplara ayrılan öğrenciler için bir finans takımı, bir konsept takımı, tasarım ve sunum takımı var. Sunuma başladıktan sonra tam 6 dakikada paketlerini anlatmaları gerekiyor. Her geliştirici için, network kurmak, bilgi birikimi kadar önemlidir.
ULI ve diğer kuruluşların sponsorluğunda düzenlenen ve mezunların da katılımıyla gerçekleştirilen öğrenci gezileri, etkinlikler ve konferanslarda bilgilendirmenin yanısıra, iletişim becerilerinin geliştirilmesi de hedefleniyor. Clemson’ın programı, öğrencilerinin ULI, ICSC, Congress for the New Urbanism, National Association of Industrial and Office Properties gibi organizasyonlara katılım ücretlerinide okul taksitlerine dahil ediyor. Konferans gezileri de yine okul taksidine katılıyor. Clemson Üniversitesi’nin programı aynı zamanda Mayıs ayında Güney Carolina’a düzenlecek 2 haftalık bir geliştirme turu sunuyor. Bu turda öğrencilerin proje ve geliştiricilerle tanışması, tur sonunda ise 10 haftalık bir staj eğitimini tamamlaması hedefleniyor.
“Öğrencilerimizi girişimci bir kariyere hazırlamak için yoğunlaştık,” diyor Sharkawy. Akademik parçaları birleştirmek adına Teksas A&M’in programı Gayrimenkul Geliştirme Derneği adı altında bir öğrenci grubu kurdu. Hedeflenenler ise, alanda liderlik yaratmak, mezunlar, öğrenciler ve profesyoneller arasında sürekli bir ortak ilişkiler ağı kurmak.
Öğrenci liderleri, Endüstri Danışma Komisyonu’nun programına katılıyor ve program yönetimi, burs komisyonu ile komiteler arası öğrenci danışmanlığında görev alıyorlar. “Gayrimenkul Geliştirme Derneği, geleneksel mezunlar günü gibi çok çeşitli etkinlikler planlıyor,” şeklinde açıklıyor Sharkawy. “Komite aynı zamanda ULI ve ICSC gibi organizasyonların Birleşik Devletler sınırları içinde ya da dışında, gerek ulusal gerekse bölgesel konferanslarına katılım gezileri düzenliyor.”
Programa katılan öğrenciler, genelde bir noktada geliştirme sektörüyle ilişkilenen fakat çok farklı geçmişlere sahipler. Teksas A&M’de, Sharkawy’nın tahminlerine göre, öğrencilerinin %35-50’si mimarlık, peyzaj mimarlığı ya da mühendislik çıkışlı olmakla beraber kalanların çoğu finans cephesinden gelmiş. Tabii, bunların dışında, çevre, psikoloji, sosyoloji, iletişim ve bilgi teknolojisi gibi alanlardan gelen öğrenciler de var. Benzer şekilde, Columbia’nın programı da mimarları, brokerleri, şehir plancılarını, inşaat mühendislerini ve finans geçmişi olan kişileri kendine çekmekte. Buckley’e göre, “Sınıfların yalnızca üçte biri finans terimlerini akıcı bir şekilde kullanmayı bilerek geliyor. Programın sonunda ise herkes öğrenmiş oluyor. Öğrencilerimizin bir kısmını profesyonel geliştiricilerin kızları ya da oğulları oluştururken, üçte birini de yabancı öğrenciler oluşturuyor.”
Loope, Arizona’nın programının okul hayatından 5-10 yıl uzak kalmış kitleyi çekmeyi amaçladığını belirtiyor. “Öğrencilerimizin yaklaşık üçte birinin hukuk master derecesi var,” diyor ve ekliyor: “Bu kişiler genellikle, çalıştıkları şirket tarafından liderlik pozisyonu düşünülerek desteklenen ya da girişimci ruha sahip ve iş değiştirmek isteyen kişilerdir.”
Bazı programlar, okula kabul için tecrübeyi ön koşul olarak ileri sürüyor. “Biz öğrencilerimizde, ilgili departmanda 3 ila 5 yıllık bir iş tecrübesi arıyoruz,” diyor MIT’den Ciochetti. Tecrübe istemeyen programlarda dahi, ofis gereklerine sahip olmak büyük fark yaratıyor. “Biz öğrencilerimizde, ilgili oldukları konuda engin tecrübeler aramıyoruz,” diyor Farris ve ekliyor: “Ancak mevcut rekabet ortamından ötürü artık tecrübe sahibi olmak bir zorunluluk halini aldı. Biz programı 20 öğrenci ile sınırlı tutmak ve sıkı ilişkilerle yürütmek istiyoruz. Pek çok öğrenci sektörde staj imkanlarına sahip ya da arkalarında onları içerden destekleyecek ailelere sahip.”
Öğrencilere ürün tanımlama ve uygulama becerileri kazandırmanın ötesinde, bu programlar geliştirmeye referans olacak değerleri de şekilllendiriyor. “Kar elde etmek önemlidir ancak karı toplum yararına başka bir şeye dönüştürebilme ve yeniden tanımlama becerisi çok daha büyük önem taşır,” diyor Columbia’dan Buckley. “Bazı projelerden para kazanır ve sonra diğerlerine yatırırsın. Biz, kariyerlerinde en az bir tane önemli yapıya, sahaya ya da mimarlığı ilerletecek birşey yapmaya sahip olma konusunda herkese meydan okuyoruz.” Columbia’nın kamu/özelsektör ortaklık programı 2 çekirdek yapıdan oluşuyor.
Pek çok program öğrencilerine sürdürülebilir geliştirmenin gerektirdikleri üzerine bir giriş dersi sunuyor. Örneğin, MIT’de, son zamanda tanıtılan ve küresel çevre sorunlarına odaklanan program, geliştirme sektöründeki spesifik noktaların yanı sıra sürdürülebilirliğe ayrılmış. “Yeni yapıların yeşil olarak kurgulanması önemli fakat Birleşik Devletler’de bulunan ve yapımı çoktan tamamlanmış 4,2 milyon ticari binanın durumu ne olacak?” diye soruyor Ciochetti. “Aynı zamanda bu binalar da güncellenmeli. Yapı çevresinin çalışanların üretkenliği üzerindeki etkisi büyük önem taşımaktadır. Bize gore sürdürülebilirliğe odaklanan bir programda tüm bu bileşenler işlenmelidir.”
Geçtiğimiz birkaç yıl içerisinde Clemson ve Arizona Eyalet Üniversitesi başlangıç vuruşunu yapsa da akıllarda hala gayrimenkul geliştirme üzerine mezuniyet programlarının nasıl şekilllenmesi gerektiği ile ilgili sorular var. “Pazarın, gayrimenkul geliştirme üzerine uzmanlaşan programlardan yetişen bu kadar çok mezunu kaldırabilecek büyüklükte olduğunu sanmıyorum,” diyor Sharkawy. “Yine de, mesele yerel geliştirme piyasasına hizmet etmekle ilgili. Bu yüzden de sınırlı kayıt sayısıyla yaratılan bu tür programları görmek mutluluk verici olur.” Teksas A&M’nin programı 35 ila 45 kişi ile sınırlı. Kayıt sayısında en büyük rakama sahip olan Columbia’nın ise 96 öğrencisi var. Geliştirme endüstrisi daha da karmaşık bir hal almaya devam ettiği sürece, bu tip programlar yarının geliştiricileri için çok daha kıymetli olacak.
